小区业主管理方案8篇小区业主管理方案 物业管理建议 根据《物业管理条例》有关规定，物业管理公司应该建立以下制度和具备以下能力： 一、有一整套合法、合理、合民心的物业管理方案下面是小编为大家整理的小区业主管理方案8篇,供大家参考。
篇一：小区业主管理方案
管理建议根据《物业管理条例》 有关规定， 物业管理公司应该建立以下制度和具备以下能力：
一、 有一整套合法、 合理、 合民心的物业管理方案。
1、 小区公共区域清洁卫生、 路灯维护、 小区绿化管理方案，确保小区业主有一个清洁、 舒适的生活环境。
2、 应建立小区保卫、 防盗措施方案；
1）
制定安全、 合理、 高效的安全保卫制度和保卫队伍；
2）
制定和完善有效的安全技术、 防盗措施；
3）
制定切实有效的人员进出管理制度和措施；
4）
制定小区巡查制度；
5）
制定小区绿化管理制度；
6）
制定小区业主进、 出大门和小区的管理制度和措施。
3、 制定小区物业维修、 维护方案； 及时修复小区被损公共建、构筑物， 保证小区业主生活方便和安全。
4、 制定小区物业收费原则及收费标准方案； 未经小区业主委员大会同意， 不得随意涨物业管理费。
5、 小区物业收、 支情况应定期向业主公布；
1)每月定期公布小区物业收(物业收入、租赁收入、广告收入、停车收入等)\支情况（含小区人员工资、 税费、 保险费、 小区清洁用水、 绿化用水、 用电等）
接受业主监督;
2) 公布小区下月公共费用 9 开支计划， 报小区业主委员会备案和监督；
3）
公布小区业主物业管理物欠缴情况。
制定有效措施， 及时追收欠缴物管费， 维护小区大多数业主的合法权利， 保证物业管理质量。
4）
定期公布和分析小区财务和收支平衡等财务状况， 向业主说明收支来源和原因； 制定合理的小区财务管理制度和措施，确保小区业主的合法权力；
6、 制定小区公共地段、 区域（含电梯内）、 公共房间广告收费、停车收费和租赁收费方案， 定期公布收入情况；
7、 制定小区宠物饲养管理方案； 主要是制定宠物在小区公共地段卫生管理制度及处罚细则。
8、 制定小区休闲、 娱乐设施配备和维护管理方案， 满足小区业主休息、 娱乐和煅炼的需要；
9、 制定小区业主房屋出租管理方案；
主要是制定房屋租赁户对外出租房屋的物管收费、 卫生、 安全等方面的管理原则。
10、 制定小区业主投诉、 意见反馈处理制度。
建议小区在适当位置， 设立固定的小区论坛看板（3M2）。
有条件时， 制作电子看板， 一方面宣传物业管理状况和存在的问题， 对不文明行为和侵权情况（如未按时缴纳物管费业主）
进行暴光， 同时， 加强与业主的沟通， 发动业主参加小区管理， 提合理化建议， 共同维护
小区环境， 相互监督不文明行为和损害其它业主权力的行为。
确保小区业主合法权利。
二、 建立和配备高效的物业管理的队伍。
1、 物业管理专职人员应该少而精， 避免人浮于事， 选择有较高素质和文化程度， 有创新和奉献精神的人但当物管公司领导。绝对不能拿业主的钱来养不做事和做不了事的人。
只有物业管理人员少了， 收入才能高， 管理人员才有信心和激情来搞好小区物管。
2、 要配备一定数量的专业（电工、 维修工等）
管理人员作为小区的服务对象， 及时为小区解决突发事件；
3、 配备必要的防盗、 业主进出技术管理手段、 设施和设备。
三、 定期召开业主代表会议， 收集业主意见， 及时改进物管工作， 为业主服好务。
四、 重大节日（如春节）， 建议由物管公司牵头， 举办联欢活动，加深业主之间的友谊， 共同营造和谐的生活环境。
五、 建议小区各楼底楼安置果皮箱和烟盒， 避免部份不文明的人员乱丢瓜皮纸屑和烟头， 给安全造成隐患。
六、 建议小区在公共绿化地段多购置座椅和煅炼身体的设施， 在各楼底楼电梯间设置坐椅， 让业主在休息和等候电梯之时有休息的地方。
七、 建议物管公司加强外来人员的管理， 特别是进、 出登记和巡查， 确保小区安全。
八、 加强宣传教育， 提高小区业主文明素质。
物管公司应经常开展有针对性的宣传活动。
要禁止打广告人员进入小区， 要限制宽带公司和有其它经营户进入小区叫买和推销产品， 防止发生意外事件， 维护业主利益。
以上建议， 仅供参考！！
小区业主老刘， 电话：
18716432496
篇二：小区业主管理方案
小区物业管理实施方案(6 篇)老旧小区物业管理实施方案
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，涉及到建筑、设计、历史文化保护等多个领域，与城市居民的生活以及城市未来发展息息相关。
12 月 10 日，由成都市节能及新材料产业协会“既有建筑改造与城市更新专业委员会”主办的成都市既有建筑改造与城市更新专委会 2019 年度技术交流论坛在成都召开。此次论坛以“焕新城市聚焦新时代城市既有改造与(有机)更新发展之路”为主题，聚焦国家相关政策发展趋势、成都市既有建筑改造与城市（有机）更新现状等话题。
“城镇老旧小区改造存在四大方面的问题：一是改造内容碎片化；二是资金来源单一化；三是政策支持分散化；四是组织工作被动化。”住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅工程示范处处长田灵江在会上表示。
田灵江认为：“改造更新的内容应坚持先民生后提升再配增的原则，从问题出发，顺应群众期盼，满足居民安全需求和基本生活需求。”
近年来，随着规划设计的注意力逐渐从增量规划转为存量规划，城市更新特别是有机更新越来越引起重视。
在中国建筑西南设计研究院有限公司院副总建筑师、中国建筑学会建筑改造及城市更新专业委员会副主任委员刘刚看来：“城市更新不只是保留空间和场所这样的物质样本，延续城市记忆和培育新的城市生活也是城市更新的核心议题，更需要关注的是如何理清生活活力存续的基础架构并以此构建合理的策略和机制。”
来自日本芝浦工业大学大学院客座教授、华南理工大学土木与交通学院兼任教授吴东航重点围绕日本既有建筑的更新改造，包括日本住宅的现状、既存住宅的现状、住宅建设以及维持管理的模式、公共住宅的改造、民间住宅的改造等多个方面，为中国的城市更新提供了不同的思考角度。
此外，四川省建筑科学研究院有限公司设计二所主任工程师刘霜艳，四川大学工程设计研究院有限公司副总工程师黄璐等专家分别就各自领域与到场嘉宾展开了学术探讨和经验交流。
老旧小区物业管理实施方案
为进一步提升中心城区散片旧楼区居住功能，改善居民居住条件和居住环境，促进新旧居住区均衡发展，按照ｘｘ市 20 项民心工程的部署，现制定中心城区散片旧楼区居住功能综合提升改造（以下简称散片旧楼区提升改造）实施方案。
一、指导思想
全面贯彻党的十八大精神，认真落实市委、市政府关于建设美丽ｘｘ的总部署，进一步扩大旧楼区提升改造受益面，按照以区为主、条口服务的原则，以居民受益、群众满意为目标，以综合提升居住功能、解决群众急难问题为重点，以各区政府负总责、相关部门指导推动为抓手，全力开展散片旧楼区提升改造，让群众住得更加舒适，生活更加幸福。
二、主要任务
（一）改造范围。本市外环线以内，3 幢楼以下（含 3 幢楼）、建成年代较早、房屋及配套设施设备老化、影响居民正常居住使用的散片旧楼区，包括公产房（单位产、直管公产）、私产（房改购房、合作建房、危改还迁房等）、宗教产和军产以及早期建成且无人管理的商品房。本篇文章来自资料管理下载。不包括历史风貌建筑、新建商品房、超出设计使用年限未经加固处理的住宅楼房和已列入近拆迁计
划的旧楼房。
因拆迁计划调整等原因，遗留的中心城区成片旧楼区一并纳入散片旧楼区提升改造计划。
（二）工作目标。9 月底前完成***个小区、**.*万平方米旧楼区改造任务，约**.*万户、***万群众直接受益。其中，散片旧楼区***个、**.*万平方米；成片旧楼区***个、**.*万平方米。
散片旧楼区提升改造工作纳入对各区人民政府绩效考核目标。
（三）整修内容。散片旧楼区参照三年成片旧楼区规定整修项目，按照实事求是、因地制宜的原则确定整修内容；遗留的成片旧楼区仍按照中心城区旧楼区综合提升改造规定整修项目实施。
相关区人民政府可结合小区实际和群众要求，安排增加非规定整修项目。
三、工作步骤
（一）准备工作阶段（2 月底前）。市中心城区旧楼区居住功能综合提升改造指挥部（以下简称市旧楼区指挥部）下达投资计划，组织工程招标。相关区人民政府制定本辖区散片旧楼区提升改造工作方案；落实工程招标等政府采购工作，并签订施工合同；开展群众宣传动员工作；确定散片旧楼区提升改造的整修项目和施工组织方案。
（二）全面开展阶段（3 月至 8 月底）。按照 3 月份启动、5 月底前全部小区开工、8 月底前竣工的目标，相关区政府具体组织实施散片旧楼区提升改造工程。
治理私搭乱建、清理燃气和消防等设施占压、清理绿地和楼间杂物等工作，要在工程正式开工前先行启动。对屋面防水、外檐整修等受雨季影响较大的项目，早安排、早施工，确保 6 月底前基本完工。
（三）竣工验收阶段（5 月至 9 月底）。相关区政府组织本区旧楼区分指挥部、
总承包单位、监理公司、街道办事处和居委会及区民政等部门和单位联合进行验收。对验收合格的小区，同步移交属地街道，纳入社区管理。市旧楼区指挥部对各区上报验收合格并已移交的小区，按照不低于**%的比例，进行整修质量和移交接管等情况的抽检。
四、资金安排
散片（含遗留的成片）旧楼区提升改造总投资计划约为**.*亿元（不含节能改造、自来水管和燃气管改造等项目的专项资金），按照市、区两级财政各**%比例承担。在具备围合条件小区安装视频监控系统的，所需经费以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。对住宅电梯、高层住宅消防系统维修改造的，所需费用由电梯所有权人、房屋所有权人承担，无所有权人的以区为主，市财政在市级负担投资中适当给予补贴。节能改造、市容环境综合整治等与散片旧楼区提升改造结合的项目，应安排专项资金，按照相应资金渠道解决。各区增加的非规定整修项目所需费用，由区财政承担。
五、职责分工
（一）相关区人民政府。根据本方案确定的散片旧楼区提升改造范围，研究制定本辖区工作方案和施工组织方案；落实区级财政专项资金并按时到位；加强对区旧楼区分指挥部的领导，组织协调辖区有关部门和单位实施提升改造工作，并对竣工小区进行验收；研究制定散片旧楼区长效管理措施，并组织实施管理。
（二）市旧楼区指挥部。指导推动各区人民政府有序实施散片旧楼区提升改造工作；组织各成员单位做好检查、监督、指导、推动、服务和验收抽检工作。
（三）相关部门和单位
1．业和信息化委负责散片旧楼区提升改造中综合配套相关工作的牵头工作，会同相关单位做好强弱电管线整理、电梯维修改造、信报箱更新补建、视频监控系
统安装、消防系统维修改造、楼道公用表计安装等综合配套相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
2．安局负责对消防设施使用状况进行综合判定，指导推动消防设施维修更新和验收工作；负责视频监控系统建设的规划设计、组织推动、指导和管理等工作。
3．政局负责指导各区民政部门协调有关街道办事处、居委会做好群众宣传教育、施工对接等工作；负责指导各区民政部门做好竣工小区验收工作；负责散片旧楼区的长效管理工作，建立健全长效管理机制，推动各区确定管理模式，指导相关街道落实管理服务单位，对验收合格小区做好接收工作和日常管理服务的监督管理、评议考核工作。
4．政局负责对市财政资金筹集、拨付和使用情况的监督管理。
5．划局负责对涉及私搭乱建行为的确定，指导协调缺失单元门栋地名牌、楼体地名牌补建等工作。
6．土房管局负责散片旧楼区提升改造的牵头工作；会同市旧楼区指挥部相关成员单位做好散片旧楼区提升改造的指导、协调、推动、检查工作；指导推动各区房管部门实施房屋综合修缮、物业用房配建等工作。
7．委负责推动散片旧楼区既有建筑节能改造工程安全质量监督和管理；推动散片旧楼区提升改造中居住建筑供热计量及节能改造、户外供热设施整理、自来水户管改造、燃气户管改造、燃气灶具连接管改造、二次供水设施改造的实施和验收工作。
8．容园林委负责指导推动各区开展治理私搭乱建、侵占绿地、乱堆乱放等工作，以及绿荫停车泊位和社区绿化提升工作；牵头相关单位做好小区甬路维修、排水管网疏通更换、路灯安装维修、楼门地名牌补建等外部环境相关工作的指导、协调、推动、检查工作。
9．计局负责专项资金的审计监督工作。
10．场监管委负责对电梯使用状况进行鉴定，指导推动各区做好电梯的维修、改造，并按照标准组织验收。
11．通运输委负责按标准对养管范围内的楼间甬路进行养护维修，指导推动各区做好排水管网疏通更换和养管范围外的楼间甬路维修工作。
12．育局负责体育锻炼器械的配置、验收等工作。
13．信管理局负责指导协调楼道内通信、网络等相关管线的整理规范工作。
14．政管理局负责信报箱更新补建的指导、推动、检查和验收等工作。
15．力公司负责楼道公用照明设施的表计安装以及供电线路的整理规范；负责对管辖范围内的小区路灯按原标准进行维修、养护，对不属于管辖范围内的小区路灯做好协调移交，对没有安装小区路灯的组织补建等工作。
16．ｘｘ广播电视台负责楼道内有线电视线路等相关管线的整理规范工作。
17．宣传部指导新闻单位做好舆论宣传引导等工作。
18．有关单位按照各自职责做好散片旧楼区提升改造协助配合工作。
六、工作要求
（一）加强领导，落实责任。相关区人民政府要认真履行第一责任人责任，严格落实与市人民政府签订的目标责任书，逐级分解目标，落实责任，按时间节点盯进度，按标准抓质量，确保按期圆满完成全年工作。市旧楼区指挥部及各成员单位要充分发挥自身职能作用，进一步加强指导服务，推动工程有序实施。
（二）强化管理，严格考核。各区旧楼区分指挥部要强化组织协调，深化成员单位联动机制，齐抓共管，齐心协力，形成工作合力；本篇文章来自资料管理下载。要落实现场管理责任制和工程质量责任追究制，加强现场检查和施工考核，确保各项目应修尽修、整修到位、质量合格。
市旧楼区指挥部要坚持考核通报、专项督办等工作机制，对问题突出的区，要采取通报、责令限期整改等措施，确保工程按时间节点推进。
（三）依靠群众，服务群众。坚持敞开大门，请群众参与，让群众监督。小区改什么、怎么改、改得怎么样，要多种渠道听取群众意见，确保改造效果让群众满意。民政部门要主动协调有关街道办事处、居委会做好群众工作，争取群众的参与、支持和配合。
（四）落实接管，严格验收。按照谁接管、谁验收的原则，属地街道要提前参与改造工程，为后期接管移交创造条件；要根据散片小区实际，采取多种形式提前落实后期管理，确保修管紧密衔接。各验收单位要共同把好验收关，不让一个不合格项目过关。市旧楼区指挥部要落实好合格小区抽检制度，对抽检不合格的，暂停下拨市级资金，督促区旧楼区分指挥部全面整改。
（五）精打细算，用好资金。坚持采取公开招标方式，优中选优，确定施工单位、监理公司等参建企业，用最合理的投入建设最优质的工程。市、区财政资金要按时、足额到位，并建立专门账户，实行专款专用。审计部门要加强对专项资金的审计监督。
（六）广泛宣传，营造氛围。充分发挥媒体宣传引导作用，积极宣传散片旧楼区提升改造的重要意义、主要内容、主要成效，切实增强旧楼区群众参与支持改造工程的积极性、主动性。及时总结工程实施中的好经验、好做法，加大宣传力度，为散片旧楼区提升改造顺利实施营造良好的氛围。
老旧小区物业管理实施方案
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：
一、指导思想
以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与**经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标：力争到 20**年年末，**市区实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约 3000 幢房屋，建筑面积约 1***万平方米，涉及住户约**.*万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。
具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
**市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：
1.1999 年以前建成；
2.房屋标准成套；
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程...
篇三：小区业主管理方案
物业管理制度 小区业主委员会的规章制度样稿小区物业管理制度 小区业主委员会的规章制度样稿为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，结合《市三塘园怀园小区管理规约(草案草案) 》、《市三塘园怀园小区议事规约( 草案) 》制定本制度。
一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。
本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。本届业主委员会是会设主任、委员共七名。业主委员会主要任务是监督执行《市三塘园怀园小区管理规约》、《市三塘园怀园小区议事规约》、《市三塘园怀园小区管理制度》，维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。
三、物业小区的使用与维修。
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管
理工作，遵守各项管理制度。
1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5. 机动车在小区内应控制时速低于 5 公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6. 业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主
上 委员会并遵守有关规章制度：施工早上 8：
：0012：
：00 下午 14：
：0017 ：00 。维修完工后即时清理余泥垃圾。
四、物业服务费用的交纳。
本小区物业服务费包括：物业管理人员( 保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等等。工资福利、公共场所电水费，维修费等等。
1. 业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。
2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。
4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
五、财务管理。
本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。
二 本物业管理制度自二 00 八年一月一日起执行
本物业管理制度由业主委员会负责解释。
二 二 00 八年一月一日
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篇四：小区业主管理方案
物业小区业主微信群管理方案前言 为了增进***小区业主之间的邻里沟通与交流，维护业主利用网络平台沟通时的合法权益，加强对网络沟通的有效约束与管理，根据相关的法律法规，结合本小区的实际情况，特制定《***小区业主楼栋微信群管理规约（试行）》。
第一条 以楼栋为单位，设立业主楼栋微信群。微信群的建立及管理均须符合相关的法律、法规规定。
第二条 业主楼栋群是***业委会授权委托楼长管理的微信群，以业主了解小区公共事务，讨论小区共性问题，群策群力提升小区环境和品质为目标；可以作为业委会工作交流平台，及时收集和受理业主意见和建议,传达和解释业主大会、业主委员会决议、各类公示等；同时也是业主向物业管理人员提出问题和建议的信息交流平台。
第三条 业主楼栋群名称统一为“***小区**号楼业主群（认证）”。
第四条 业主楼栋群群主为该栋楼的楼长，暂时没有楼长的楼栋群，群主由业委会委托业委会委员代任。群内需要设立管理员的，可由业委会委托业委会委员或本栋楼热心业主担任。
第五条 群主及管理员均须主动遵守相关法律、法规及本管理规约的规定，如有不履行管理职责或违反相关规定等的，业委会有权更换群主及群管理员，相关人员须无条件将群主或群管理权转让给其他业主。。
第六条 为倡导理性议事，促进邻里和谐，增进邻里互动，业主楼栋群采用实名审核进群制，业主申请入群时须主动提供“房号+姓名”信息，由群主或群管理员审核；进群业主均须在群名片内体现准确的房号等信息。同一房号允许户主及其直系亲属入群，该房号户主对相关入群人员身份负责。群主或群管理员有权审核进群业主的身份，非本栋楼业主及其直系亲属、拒绝体现房号信息或信息与实际情况不符的进群人员，群主和群管理员有权将其移出群。
第七条 进群成员应当互相包容、相互尊重，提倡文明交流，理性表达，以增进邻里感情和促进小区和谐发展为最终目的。讨论问题时，应当就事论事、实事求是，禁止发表诋毁谩骂，人身攻击，侮辱诽谤他人，地域歧视，侵害他人合法权益的不当言论或视频。禁止发布各类广告、低俗信息、虚假消息，不得刷屏等。一经发现以上行为，群主或群管理员有权立即制止、警告、或直接将其移出群。如有违法行为的，业委会有权依法追究其法律责任。
第八条 禁止发布危害国家安全，破坏国家统一，损害国家荣誉和利益，煽动民族仇恨，民族歧视，破坏民族团结，破坏国家宗教政策，宣扬邪教和封建迷信，反国家反政府的不当言论或视频。禁止发表淫秽，猥亵，色情，赌博，暴力，凶杀，恐怖或者教唆犯罪的不当言论或视频。如有发现以上行为的，群主或群管理员有权在保留相关证据后，立即将其移出群，并保留向公安机关报案，依法追究其法律责任的权利。
第九条 群成员因户主处置房屋所有权而丧失业主身份的，应当主动退群；经核实相关情况，拒不主动退群的，群主、群管理员有权将其移出群。
第十条 业主因违反相关法律法规或本管理规约而被移出群的，再次申请入群时，应当签署书面的《守约承诺》，经业委会认可后允许其重新入群。如再次违反本管理规约及《守约承诺》而被移出群的，业委会有权禁止其再次加入业主群。业主对被群主或群管理员移出群的行为有异议的，可向业委会申诉并提出异议理由。
第十一条 业主楼栋群属于全体业主共有的网络交流平台，为共有无形资产，群主不再担任楼长或业委会委员的，经业委会同意或许可，须无条件将群主或群管理权转让给其他业主。
第十二条 本管理规约最终解释权归***业主委员会，未尽事宜可由业委会发布补充规约确定。
篇五：小区业主管理方案
小区物业管理方案为了提高小区居住品质，对庨院改善、小区整治后癿房屋及设施迚行长敁管理，使老旧小区也能够享叐物业管理服务带来癿便利和舒适。我公司充分讣识加强老旧小区物业管理工作癿重要性，针对丌同情冴采叏相应措施，有敁化解物管、自管中癿诸多矛盾，逐步建立健全长敁管理机制，劤力提高居民生活质量，提高小区管理癿整体水平。
我们在为业主提供服务癿时候，始织要坚持以人为本、服务至上癿理念，服务癿容不方弅始织以业主为中心；以满足老旧小区业主癿需求为目标；以业主癿满意为公司癿最高追求；在服务过程中丌断调整服务方弅不模弅，以达到业主癿要求。
一、管理思路 根据老旧小区癿特点和物业管理需求分枂，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分枂和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在与业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高癿层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区发成一个体现现代社会文明价值癿小区。我公司设有与门癿管理处办公机极，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采叏与业管理癿关键在二对配套设施癿管理和服务，我们将对照物业管理癿法律法觃和颁布癿系刊标准，针对老旧小区业主癿特别需求来确定客户(业主)服务癿项目、容和标准。每年要采叏书面形弅向业主征询对物业管理服务癿意见。
3、由二老旧小区癿管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到 24 小时站岗值勤。每天挄觃定迚行巡逡；能实施 24 小时丌间断巡逡。有车辆管理制度,对迚出小区
癿车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对迚出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突収亊件有应急预案，亊収后及时采叏相应措施。
老旧小区对二消防安全工作要求枀高，我公司将安掋具有消防工作经验癿保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安掋老旧小区癿住户，以做到真正癿小区就是家，爱岗如爱家，实行 24 小时执勤，为业主提供安全、温馨癿生活环境。
4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责仸明确。账务清晰，管理服务人员24 小时服务，服务热情，行为觃。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持挄有关觃定和合同约定定期公布物业服务费用戒者物业服务资金癿收支情冴（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关觃定。我公司及业主方双方签订觃癿物业服务合同，明确双方权利义务关系癿，服务标准等相关容幵在小区显著位置迚行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外癿特约服务和代办服务癿，有在显著位置公示服务项目不收费标准。
6、针对老旧小区具体情冴，采叏一体弅癿安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验癿管理人员来管理。同时兼顾项目癿实际情冴。兼顾考虑个别岗位可安掋老旧小区癿住户，实行24 小时有与职保安人员执勤。帮劣解决一些困难户癿问题，提高员工癿爱岗热情，真正癿做到以小区为家。管理人员、与业操作人员挄照有关觃定叏得物业管理职业资格证书戒岗位证书,丏经消防知识培训有记彔。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区癿大力开展各种有益癿社区活劢，推劢精神文明癿収展，形成良好癿社区文化。
8、我公司定期安掋老旧小区癿员工参加培训和学习，丌断提高管理处癿管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；觃活劢场所，机劢车、非机劢车停车场，机劢车停放、行驶等癿标志。保证车辆运行畅通，停放有序，幵做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达 15%以上癿绿地迚行与业养护，保证花草树木管理养护得当，挄季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好癿植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家癿孩子自家抱”，各责仸人兼顾包干楼栋癿楼道卫生工作，包括楼道癿乱堆放、乱贰、楼道广告，同时，监督其他楼栋责仸人癿工作，做到仸务分解、责仸落实、相互监督、共同迚步癿作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情冴能定期迚行消毒和灭虫除害。
11、由二老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掊握运行觃律；在正弅运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气 24 小时报修值班，接到报修 10 分中到场，急修半天完成。
对共用设施设备迚行日常管理和维修养护（依法应由与业部门负责癿除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备癿运行、梱查、维修、保养等记彔齐全。设施设备标志齐全、觃，明确责仸人；操作维护人员严格执行设施设备操作觃程及保养觃、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。
设备房保持整洁、通风、无跑、冎、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损戒丢失，主要道路及车场交通标志齐全、觃。路灯、楼道灯完好率高等二
98%。容易危及人身安全癿设施设备有明显警示标志和防措施；对可能収生癿各种突収设备敀障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用癿，无设施损坏,配电室管理觃。供水设备运行正常，无设施损坏。
制订有详尽癿设备设施年、季、月、周等定期维护保养梱修以及日常维修计刉、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高敁经济运行。
12、安全保卫及消防工作。
结合工作区癿物业，完备安全防措施。严格来访 保安人员 24 小时在岗值班，夜间安掋与人巡逡。物业人员掊握消防设施癿使用方法，幵能及时处理各种火灾亊敀，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口癿畅通无阻，每月对此梱查 2 次以上。
13、房屋管理 对房屋共用部位迚行日常管理和维修养护，梱修记彔和保养记彔齐全。根据房屋实际使用情冴，定期梱查房屋共用部位癿使用状冴，需要维修，属二小修围癿，有及时组细修复；属二大、中修围癿，要及时编制维修计刉，向业主大会戒者业主委员会提出报告不建议。
有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位癿门窗、玱璃等，做好巡查记彔、及时维修养护。
对违反觃刉私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改发房屋用途癿行为及时劝阻，幵及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度不档案、资料管理 在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料癿收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，迚行分类成册、管理完善，方便查阅。有完
善癿物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理 （1）定期开展有意义、健庩向上小区文化活劢。
（2）积枀支持参不社区文化建设。
（3）无因物业管理服务癿原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避克小区由物业管理丌善导致収生癿治安、刈亊案件。
物业服务和业主出入癿和谐； 我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安掋保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：卲我们所有癿设施维修、保洁服务均将安掋在夜间戒非高峰时间，为业主出入提供方便。
事、抓整治工作，换环境面貌 1、针对问题，一对一宣传 根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建癿现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人戒外来人员，乱晾晒、乱堆放情冴无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后迚行通过各种渠道各种方弅迚行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理癿宣传工作，针对小区存在癿问题从治安安全、消防意识等方面对业主迚行一对一癿宣传，提高业主癿文明意识以及安全防意识。
2、做好小区基础设施癿维护，切实解决老百姓所关心癿热点问题，加强停车位戒共用车库癿管理，解决居民停车位癿问题，消除小区消防车难迚入癿安全隐患。
3、加强对公司人员癿业务培训力度，提高基本素质，掊握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区不物管定期有敁沟通癿管理机制，采叏整体联劢，形成合力，联合管理，及时现场収现、
解决问题，把亊情消灭在萌芽状态，丌等问题成堆以后再临时抱佛脚，丌浪费大量癿人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全癿小区环境。
三、管理模弅 在管理不服务癿过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模弅，坚持做到高标准、严要求癿科学化、觃化癿现场管理，具体方弅如下：
1、项目负责人现场挃挥。
实行公司垂直领导下癿项目负责人负责癿部管理模弅，项目负责人现场执行公司癿物业管理服务计刉，现场组细挃挥各项工作，幵随时不业主方和广大市民沟通联系，收集业主方和广大居民癿意见、建议，及时作出工作计刉不服务容、方弅癿调整以适应业主方癿要求； 2、服务癿制度化、与业化、标准化。
建立健全相应癿觃章制度，以制度促迚管理，员工配置要严格遵守与业癿要求，定期组细对员工迚行业务培训，以保证员工素质不现场作业能够符合业主和广大市民癿要求，制定严格绅致癿服务质量不考核标准，从而为业主方和广大市民提供制度化，与业化、标准化癿服务； 3、建立安全保障体系。
针对老旧小区癿实际情冴，我公司从以下几方面做好安全防工作：
(1)消防安全 “预防为主，防消结合”，我们主要从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器杅癿定期梱查、换药等方面培训、落实。
(2)水电气设备安全管理 建立健全水电气设备正常使用癿巡查制度，全面掊握托小区
各类管线癿线路、走向，以便二在収生敀障时能够迅速有敁地予以掋除，方便业主方癿正常使用。
(3)小区安全维护 根据老旧小区物业管理癿安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”癿安全防思路，对老旧小区物业管理实行 24 小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适癿生活环境。
(4)环境卫生维护 根据老旧小区物业管理要求，合理安掋绅刉保洁区域，卫生保洁均责仸到人，确保管理区域清洁卫生、整洁有序。
三、各岗位人员癿配置
岗位 人数 岗位职责 备
注 项目经理 1 人 负责全面工作督促管理服务质量，实现公司制定癿管理目标和仸务。项目经理常驻现场负责制定物业管理服务工作计刉，幵组细实施；每月月初提交上个月癿总结和本月癿计刉；管理觃章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。
常驻现场，每周至少有六天在现场，24 小时手机开机不业主方保持联系。具有本科学历，物业管理资格证，有安置小区物业管理经验。
保安人员 12 人 主要负责需小区癿安全保卫和日常工作秩序，包括门岗执勤、夜班巡规、车辆停放秩序和治安秩序等其他方面癿服务。
保证 24 小时有人值班 身体健庩良好，保安员经过培训持证上岗，保证 24 小时有人值班，有老旧小区管理工作经验。上班时间为：7:30—15:30,15：30—23:30，23:30—第事天早上 7:30。
岗位 人数 岗位职责 备
注 保洁人员 20 人 主要负责小区癿环境卫生，包括住宅楼楼梯通道、扶手、窗户、消防设施以及小区癿公用设施癿卫生保洁，和小区道路保洁。
以女性为主，25 周岁至50 周岁，包干落实到各人，各责仸人兼顾包干楼栋癿楼道卫生工作，包括楼道癿乱堆放、乱贰、楼道广告，同时，监督其他楼栋责仸人癿工作。工作时间为：
5：30—12：30 12：30—7:30
绿化工人 1 人 保证草坪生长良好及时修剪、保持平整。草卉、树木定时修剪、整形。及时做好松土、防涝、防冻工作，防治为主，严格控制病虫害，绿化、树木长势良好。
工作期间必须穿戴整齐，挂工作牌。小区癿草坪、花卉等绿色植物迚行浇水、施肥。对小区树木、草坪定期浇水、施肥、治虫、修剪，保持草坪常绿、整齐，树木生长茂盙、无枯残现象。
水 电日 常维修 1 人 主要负责小区癿设备设施癿运行、维护、控制、保障等工作，包括下水管道、消防设备、日常弱电设施等癿维修、保养、更换及操作管理工作，确保小区各项设备设施在良好癿状态下正常癿运行。
全部持有相关证书上岗， 25 周岁至 55 周岁之间，施行 24 小时岗位制。
合计 35 人 说明：以上人员均具备小区物业管理工作经验。
我公司所有配备癿员工，身体健庩，无传染疾病，经三级甲等以上医院体梱合格，幵持有健庩合格证，幵丏随时接叐卫生部门癿梱查和监督。
四、环境清洁卫生管理
（一）环境服务围及要求 日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域迚行定时、定点、定人迚行废弃物癿收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常觃性服务，维持所有公共区域癿清洁卫生。
根据老旧小区目前癿现状，清洁工作应做好以下几项：
1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达挃定地点。
2、在觃定癿围做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面癿清洁维护挄物业管理觃执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玱璃、楼道、路灯、楼道灯等挄觃定时间迚行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常梱查能正常使用。小区楼地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器杅、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。
小区道路：地面无垃...
篇六：小区业主管理方案
高标准、 高水平的管理措施 1. 1 导入星级酒店式管理服务理念， 构建尊贵无处不在的服务环境。星级酒店式管理服务理念， 是将极至化的人性服务融入顾客的日 常生活中，使客人享受宾至如归的尊贵。
酒店式物业管理意为酒店式服务专业化的物业管理。
则是一种由物业管理的专业化公司 提供酒店式管理服务的管理， 除了 提供传统酒店的服务理念外， 更重要的是向业主提供专业化的物业管理和个性化需求的家庭式居住布局、 家居式的服务， 真正实现宾至如归、 享受尊贵。
根据**的客户群及市场定位， 我司 将在**导入星级酒店式管理服务理念， 把星级酒店极至化的人性服务融入到业主日 常生活和物业管理的服务之中， 因此， 在**开展物业管理工作， 必须高度重视业主的尊贵需求、 服务需求和个性化需求， 构建绿色家园，尊贵府邸的人居理想模式， 强调由物业化管理上升到服务化管理， 实现传统家居理念与尊贵生活方式高度共融的服务文化社区。
倡导极至人性服务的管理文化。
将酒店式管理服务的理念与物业管理专业化的管理相融合， 针对业主的需求， 在管理处内 部强调员 工在合理分工基础上的充分合作， 通过科学的管理体系， 以多 层面的共同参与和协作全方位满足业主的需求； 服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自 觉方式和最重要的规范”。
使员 工真正尊重自 己的工作， 保持服务热情， 自 觉寻找满足业主期望的最佳方法， 提供发自 内 心的“微笑、 形象服务”； 营造尊贵高雅的社区文化。
社区文化是物业管理人与社区成员 共同 创造的具有社区特色的精神和物质形态的完美结合， 物业管理人与业主一起参与环境文化的建设， 极大地满足业主愉悦身心，亲近自 然的居住需要， 使业主享受尊贵无处不在的管理和服务。
1.
2 提供物业服务管家化， 营造贵族级的服务享受氛围 针对**业主的定位， 我司 携星级酒店式管理服务的理念， 为业主提供现代物业管理服务的管家化。
所谓服务管家化是物业管理公司 引 入酒店式的服务理念，为业主提供满足其私家生活所需的服务， 突现出极具个性化和特殊性的特点。
实施物业服务管家化， 是我司 针**的特点定位所倡导的。
对业主的要求， 奉上贴心入微的服务， 如园林保养服务， 我司 配有高级园艺师, 能为业主提供不同的园林护理服务， 令私家花园维持在最佳状态； 清洁及家居服务的点点滴滴令业主可享
受更多 的悠闲时光； 若业主需求举办生日 宴会和节日 宴会， 只要预约, 按不同层次的要求, 我们将与本市宾馆联系, 为业主奉上适合口 味的美味佳肴。
为业主营造一个真正家的感觉。
为度假、 休闲的业主， 提供具有高素质的室内 外保安和清洁生活服务， 洁净室内 外环境， 安排生活起居所需， 令业主拥有皇宫气派， 座享贵族级的服务。
1.
3 打造一站式“精品服务超市”， 体贴入微至每一个细节 在普通的物业管理中， 便民服务不仅丰富了 服务的手段和方式， 而且扩展了服务的范围。
服务是物业管理的唯一产品， 将不断扩展和延伸的服务——产品集成， 则可以形象地比喻为超市。
我司 拟在**从满足业主需求出发开展看管房屋、订餐送餐、 租车、 家政、 私家庭园等服务， 不断充实和完善精品服务超市的“商品”。
1.
4 引 入即时服务与隐性管理， 持续满足业主不断增长的需求 “即时服务”， 是我司 对小区业户 的服务需做全面、 深入、 细致的了 解， 并针对这些服务需求作出认真的配备和资源支持。
保证在业户 需要时即时出现， 为业主提供及时满意的服务。
注重服务的快捷性和业户 的满意度。
“隐性管理” 是我司 在长期的物业管理实践中提炼出的一种管理方法。
充分尊重业主的个人空间和生活的私密性， 保证业主的需求第一时间得到响应， 将管理的痕迹和服务的打扰降低到最低的限度。
根据**的特点， 我司 在其物业管理中将引 入“即时服务” 和“隐形管理” 相结合的管理理念。
如小区的清洁， 我们将尽量在不打扰业主的前提下清扫； 易产生噪声的草坪护理剪草， 尽量避开业主休息时间； 设备检修和例行保养， 通常安排在深夜和休息时进行， 达到持续满足业主不断增长的需求。
1.
5 构织安全防护网， 满足居住第一需求 **的业主对居住环境的安全作为第一需求。
我司 针对其特点， 除保障其硬件设施的合理安排， 精心使用 外， 采取人防与技防相结合的原则， 通过人防、 群防和智能化技防体系严密监控管理区域安全情况； 以外控、 门控、 群控、 内 控相结合原则， 不留死角 ， 构织覆盖管理区域内 的安全防护网， 满足业主的第一需求，营造安全温馨的居住环境。
1.
6 营造“五种环境”， 打造温馨家园 **的地理位置已构成优美环境的硬件， 我司 将充分利用 其优越的地理环境结合的优势， 采取营造“五种环境”。
即营造开放共管的服务环境。
我司 专业人员的服务， 辅以居住业主的建议， 使业主对服务需求的指数， 实现资源共享， 营造管理开放和开放共管的服务环境； 营造安全温馨的居住环境， 我司 将在安全防护方面采取人防、 技防、 物防的多 种防护网， 确保所管理区域内 的安全， 营造安全温馨的居住环境； 营造环保健康的绿色环境。
我司 将导入 ISO 国际标准体系， 引入专业管理人才， 对项目 实施全过程的检查、 控制， 确保对空间都得到专业的维护和精心保养， 使生活区真正实现绿色环保； 营造小区祥和的声环境， 我司 将采用 国际上通用 的物理隔离、 阻断， 并通过高密度的绿化建立天然屏障减少噪音，通过在小区内 设置背景音乐系统， 营造小区祥和的声环境； 营造小区柔美的光环境， 我司 通过灯光控制系统科学的调配灯光， 并通过环境的亮度改变， 保证营造小区柔和的光环境。
1.
7 坚持以预防为主的维修保养原则， 确保房屋及公用设施的完好 根据**的建筑特点及功能， 我司 对房屋本体及公用 设施的维修养护管理， 坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则， 编制性和操作性强的修缮养护计划。
保证房屋的使用 功能和安全， 维护房屋外观完好， 延长房屋使用 寿命， 充分发挥房屋的使用 价值， 实现物业的保值增值， 确保房屋及配套设施完好率为百分之九十八以上， 房屋零修、 急修及时率为百分之百， 维修工程质量合格率为百分之九十九以上。
1.
8 建立复合型团队， 铸就三大保障体系。
为实现我司 对**物业管理的措施， 我司 的《员 工手册》 开宗明义， 把企业与员 工的关系明确定位在相互尊重、 相互理解、 相互信任的基础上， 拉近了 企业与员 工的距离。
多 项管理规章无不体现了 公司“以人为本” 的管理理念， 并把业主利益、 员 工利益、 企业利益三者相结合， 有效的激发了 员 工的工作热情， 创新意识和归属感。
企业的管理品质在融洽、 向上的工作氛围中得到持续提升， 打造出公司 、 各管理处的复合型团队， 并以质量管理体系为支持， 满足并超越业主不断增长的服务需求。
行政体系， 我司 以严格合理的制度来规范员 工， 坚持目 标管理与绩效考核，坚持推进员 工与企业的共同发展。
我司 坚信：
制度是保证企业顺利运行的基础力量； 人力资源体系， 我司 以管理提升为基本手段， 以员 工价值和物业品质领先为核心， 通过建立激发员 工潜能为主要特征的管理模式， 形成了 良好的人际环境和科学合理的用 人机制， 为员 工提供展示能力的平台， 为公司 管理与服务水平的提高提供源动力支撑， 从而以至诚服务赢得业户 ， 以专业品质立足市场，获得企业效益的最大化， 推动企业与员 工共同成长； 我司 拟通过 ISO9001 质量管理体系认证规范企业内 部运作， 使我司 的团队井然有序、 纪律严明， 企业也实现了 由“人治” 转向“法治”。
二、 管理深度和广度的做法 2. 1 建立“五环安全网”， 满足高尚住宅第一需求 **硬件设施先进， 定位的客户 群对居住环境的安全需求首当其冲， 这必然要求物业安全管理要达到较高层次。
为了 实现专业化、 规范化、 科学化管理， 充分体现**高档社区的特点，
我们通过总结公司 管理高尚物业的丰富经验， 在该项目 倡导“五环安全网” 管理模式。
由总控（ 包括：
监控中心、 管理处主任、 保安队长）、 外控（ 包括：
小区大门固定岗 、 外围巡逻岗 ）、 门控（ 片 区固定岗 ）、 群控（ 管理处全体工作人员 、业主、 用 户 等）、 内 控（ 流动巡逻岗 ）
五个环节共同组成。
通过科学组织， 精心安排， 提供高品位、 高水准的安全管理， 确保为广大业户 提供一个安静、 舒适、祥和、 尊贵的居住和生活环境。
“五环安全网” 坚持“外驰内 张”、 技防与人防相结合的原则，
通过人防、群防和智能化技防体系严密监控物业内 安全情况。
物业内 层层检验， 控制进出人员 ， 掌握物业内 各种动态， 严格执行车辆检验、 放行制度， 突发事件出动“两队”（ 是指应急分队和义务消防分队）， 以安全、 有序为原则， 对物业内 外各点、面进行有效控制， 形成“点与点、 面与面、 点面结合” 网状安全防范体系。
2. 2 引 入即时服务和隐形管理， 保障服务无极限 2. 2. 1 针对**的特点， 我司 拟采取“即时服务与隐形管理” 相结合的做法。
“即
时服务”， 是我司 对小区业户 的服务需做全面、 深入、 细致的了 解， 并针对这些服务需求作出 认真的配备和资源支持。
如成立“业主应急服务队”、“24 小时快速维修队” 等， 保证在业户 需要时即时出现， 为业主提供及时满意的服务。
注重服务的快捷性和业户 的满意度。
“隐性管理” 是我司 在长期的物业管理实践中提炼出的一种管理方法。
充分尊重业主的个人空间和生活的私密性， 保证业主的需求第一时间得到响应， 将管理的痕迹和服务的打扰降低到最低的限度。
2. 2. 2 建立专业架构保障服务需要。
我司 将成立一个专门的管家部， 专门培训一批有着丰富家政服务经验的操作人员 和管理人员 ， 平时这些人员 可作为管理处的正常编制内 人员 进行物业管理服务， 而在业主有管家服务需求时， 他们就将成为服务提供者和组织实施者。
采用 一拖几的方式相对固定地为需要这项服务的客人提供各类专项服务， 可以由“管家” 独自 处理的由其处理， 个人难以做到的及时上报处理。
2. 2. 3 点对点服务拉近人与人的距离。
世界上物理空间再大也是有限的， 最远的距离莫过于人与人心之间的距离， 而作为服务行业的物业管理更加需要拉近业主之间的彼此距离。
事务管家部将物业区域分片 落实到“贴心管家” 每一个责任人身上， 实现每一户 业主的信息， 包括姓名、 基本情况、 业主喜好、 个人特点与需求等进行悉心的掌握， 通过这些举措， 我们将能够从心理上拉近与业户 之间的距离， 增强业主对我们的信任度， 同时也有利于营造“宾至如归” 的居住氛围。
为使**的服务管理工作在诞生之初即走上国际标准化运作的轨道， 我们力争于一个年内 在“**” 全面建立 ISO9001 国际标准质量体系， 对从供方评价到服务纠 正措施的落实等一系列服务环节进行规范， 确保服务质量得到不断的提升。
三、 物业服务管家化， 贴心管家个性化服务
“贴心管家” 关注业主需求。
“贴心管家” 是我们针对**所特别设立的针对性服务形式， 根据长期住宅物业管理经验和该项目 的地理位置、 销售定位， 未来部分业主具有非长期在小区居住的特点， 其购买物业动机本身可能就带有投资和旅游度假性质， 因此他们需要一个能够常驻**又可以信赖的管家为其照顾物业，也可能出现因工作和应酬繁忙导致的与管理处之间的沟通不畅， 因而他们也需要有一个可以相对固定的人为其提供全方位及时、 周到的服务。
从客观条件看， 只要贴心管家服务措施到位、 设计有针对性， 这项服务定将会成为业主欢迎、 外界称赞的项目 特色之一。
四、 打造一站式“精品服务超市”， 全方位覆盖业主需求 4. 1 设立“精品服务超市” 的功能区域。
在普通的物业管理中， 便民服务不仅丰富了 服务的手段和方式， 而且扩展了 服务的范围。
我司 拟在**从满足业主需求出发， 按服务功能划分出多 功能区域， 如特约个性化服务区、 私家庭院服务区、 家政服务区、 订餐送餐服务区、 代定机票、 火车票服务区、 房屋中介服务区、 宠物短期代管服务区。
并根据拓展需求， 不断充实和完善精品服务超市的“商品”。
4. 2 打造一站式“精品服务超市”。
在**的业主属于社会成功人士， 常年在外或者工作在异地， 或者作为短期度假， 房屋的看护、 内 部清洁、 私家园林等管理工作必会委托其信任之人， 待其回来短暂居留几日 ， 定会有特殊要求， 譬如亲朋好友聚会的午宴、 晚餐、 日 常生活用 品等， 这些都是我们服务超市琳琅满目 的“商品”。
我司 在管理高档住宅的实践中， 将倾情打造“精品服务超市”。
我司 将倾力对**的特点和周边环境不断开发和完善“精品服务超市”， 体贴入微的服务渗透至业主生活的每一个细节。
五、 管理链条无缝隙覆盖――管理资源共享。
**管理处的服务品质控制将会纳入公司 整体监督和运作中， 不仅接受统一的服务品质约束和监督， 更加能够享受到整个公司 的优秀管理资源， 实际上也等于在我司 整体之力提升**的管理与服务， 实现我司 管理链条无缝隙覆盖。
营造“家” 的氛围， 实现亲情化服务。
在**的业主， 根据项目 的定位凸显出 尊贵。
我司 将极至化的人性服务融入业主的日 常生活中， 将整个社区营造出“家” 的氛围， 通过科学的管理体系， 以多 层面的共同参与和协作全方位满足业主的...
篇七：小区业主管理方案
物业项目业主投诉管理方案 针对 本小区物业项目物业客户服务的特点，我公司在物业服务部设置三级投诉热线，一级是小区的 4 24 小时热线服务电话；二级是项目物业经理服务热线；三级是物业公司品质部专线。客户的报修及投诉通过三级投诉热线，将信息传递到客服部。客服部受理客户信息时，先对收到的信息予以记录，然后根据信息的性质分类，调派各专业组人员负责处理，并跟踪处理结果，及时向客户反馈处理信息。对重大投诉和服务要求按紧急和重要程度分别报物业部经理及公司有关领导，以便问题能得到及时解决。在遇到治安、消防或与物业管理有关的突发事件时，客服中心根据突发事件紧急处理预案，统一协调物业部员工进行应急处理，作好报警、疏散、救助、财产保护、现场控制等控灾协调、调度工作，配合政府职能部门处理各类事件及案件，并及时向上级领导汇报。
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理客户的投诉能赢得客户的高度信赖，反之将伤及物业公司形象及企业信誉，损害客户对物业公司的信任度。为此我公司制订了详细的投诉处理流程的管理规定。
一、投诉受理
客户投诉一般 通过电话、 微信公众号、 来访、书信、 EMAIL 或其它形式，客户服务部客户助理按投诉的内容进行分类。对于非物业部职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向客户说明缘由并协助
客户进一步通过其它渠道予以解决；对客户的有效投诉，由值班人员填写 《投诉受理登记表》，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客服经理汇报，由客服经理按权限处理。
二、投诉处理
为实现投诉处理的高效率，物业部24小时接受客户投诉，值班人员填写好投诉受理登记表。如属客户请修，我们要求维修人员接到客户服务部传来的客户维修需求后，十五分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。对于其它方面的投诉，我们将及时分派至相关项目组，并要求与客户约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向客户进行解释，普遍性投诉问题由物业服务部在社区公告栏或小区宽带网上的物业服务部建立的信息平台上公告解决措施。
三、投诉回访
客户有效投诉处理完毕后，由客服经理以电话或上门的形式回访，以征求客户意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，我们将做到回访率为 100％。
四
投诉处理流程
程序 标准 1、接受投诉 1）接到任何投诉的时候，客服助理要耐心倾听客人谈话，保持目光接触，并就关键点做好记录； 2）接到投诉后，客服经理应以真实的感情对客户的感受表示理解和同情，向客人道歉，并且通知相
关部门帮助解决。
2、解决投诉 1）弄清事实，耐心倾听客户讲述，表示道歉，承认过失；
2）将解决办法告之客户，并征求客户意见，赢得同意； 3）随时关注其他部门对客户投诉问题的处理。
3、告之结果 1）处理客户投诉事项完毕后，及时将结果通知客户本人，以表示公司对客户的重视；
2）向客户道歉，表示欢迎客户监督，使物业公司在其心目中留下美好印象。
篇八：小区业主管理方案
于加强居民小区物业管理工作方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的 《关于依法加强居民小区物业管理的议案》， 进一步规范物业管理活动， 切实维护业主和物业管理企业的合法权益， 努力提高物业管理水平， 根据《物业管理条例》 及有关法律、 法规， 文秘 114 网结合我市物业管理工作实际， 特制定本方案：一、 指导思想
以国家《物业管理条例》 为依据， 以沈阳市城市管理工作会议精神为指导， 以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点， 以规范管理、 提高物业服务水平为宗旨， 进一步加强居民小区物业管理工作， 推动我市物业管理健康发展。
二、 目标和范围
（一）
目标：
1、 有效解决开发遗留问题， 年底前整改率达到 90； 对存在工程质量问题的房屋要及时维修， 维修及时率达到 90。
2、 新建住宅小区推行招投标率达到 100； 20xx 年新进入市场的楼盘， 在商品房销售前要 100 签订《前期物业管理合同》 和《业主临时公约》。
3、 凡从事物业管理活动的企业， 要 100 取得《物业企业资质证书》。
4、 强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训， 物业企业经理持证率达到 100， 并建立起物业管理企业诚信档案、 物业管理
企业经理信用档案。
5、 大力推行物业管理， 年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到 100。
6、 加强业主自治自律行为， 具备条件的住宅小区年底前要达到80 以上成立业主大会和业主委员会。
（二）
范围：
对全市实行物业管理的 244 个住宅小区进行排查。根据排查结果， 进行清理整顿， 进一步规范物业管理行为。
三、 工作内容
（一）
完善我市物业管理地方性规章建设。
依据国家《物业管理条例》 及相关配套法规、 规章， 结合我市物业管理实际情况，通过调研， 同时借鉴国内先进城市取得的成功经验， 尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》， 依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）
全力解决开发建设遗留问题。
开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任， 按照规划设计和施工标准， 对住宅小区存在的问题从新进行完善， 建委、 规划、 房产等相关部门， 按照各部门职责， 落实到责任单位， 做到谁的问题、 谁负责、 谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区， 逐个建立整改档案， 制定整改措施， 整改合格后再行消号。
特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修， 年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人， 维修及时率确保在 90 以上。
同时， 有关部门要抓紧制定相应的规定和措施， 明确住宅区的交付使用制度， 杜绝新建住
宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）
加大对物业市场的监管力度， 规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导， 全面推行前期物业管理招投标机制， 创造公平、 公正的竞争环境， 促进物业管理的专业化、 市场化和社会化。
依据国家《物业管理条例》 和《前期物业管理招投标办法》， 及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。
要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在 5 万平方米以上的（含 5 万平方米）
的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业， 建筑面积 5 万米以下的新建住宅区在区、 县（市）
房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。
同时， 鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。
并且， 及时签订《 （前期）
物业服务合同》 和《业主（临时）
公约》， 对于新建住宅小区要在商品房销售前 100 签订《前期物业管理合同》 和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。
在我市从事物业管理活动的物业管理企业， 要按照国家《物业管理条例》 的要求依法取得《物业企业资质证书》， 并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》 的规定， 按物业管理企业取得资质等级， 承接物业管理项目。
同时， 加强物业管理企业的年检和资质评定， 出现违规违诺等行为的要予以警告， 限期整改， 情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训， 提高物业管理水平。
建立物业管理企业诚信档案、 物业管理企业经理信用档案和准入、 退出机制， 监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》 情况， 对物业管理企业和物业管理项目经理， 实行实名诚信考评制度， 如物业管理企业或物业项目经理出现违法、 违规、 违诺现象， 依据情节的严重程度， 扣除相应的分数， 年终进行综合考评， 考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件， 报房产行政主管部门， 并在沈阳房产信息网予以公布。
督促物业企业按照《合同》 约定的标准提供质价相符的服务， 提高管理服务水平。
同时， 加强对物业管理从业人员的培训， 与建设部培训中心联合， 继续对我市物业管理从业人员进行培训， 达到从业人员要持证上岗。
特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）
进行培训， 在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》 的基础上， 市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度， 经过实务操作培训， 考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》， 不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会， 积极引导业主正确行使权力和履行义务。
根据国家和建设部的有关文件， 结合我市实际， 争取年底前出台《关于加强组建业主大会、 业主委员会工作的指导意见》， 明确各部门职责， 充分调动街道、 社区的积极性， 依据《条例》 依法成立业主大会、 业主委员会， 使这项关系到群众利
益、 社区稳定的工作， 更具规范性、 操作性。
引导业主大会， 在充分尊重全体业主意愿的基础上， 按照合法程序选举热心公益事业、 责任心强、 有一定组织能力的业主进入业主委员会。
规范业主大会、 业主委员会的行为， 促进业主自律和民主决策， 切实维护自身的合法权益。
（四）
建立市、 区、 街道、 社区职责明确责任体系。
对于具备物业管理条件的住宅小区， 要明确由物业管理企业实行专业化管理， 争取年底前物业化率达到 100； 对于尚不具备物业管理条件的住宅区， 要确定管理单位， 实行专项服务， 待具备条件后， 推行物业管理。
逐步形成以社区为主， 专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。
各涉及物业管理活动的相关单位、 部门按各自的职责承担社会管理的责任， 为物业管理创造良好的环境。
（五）
采取多种形式， 加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案， 分阶段、 有步骤、 深入细致宣传国家《物业管理条例》 及相关配套文件， 引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规， 引导全社会树立正确的消费观念， 促进社会的和谐。
三、 组织领导
为使这项工作落到实处， 市政府成立领导小组。
组长：
邢凯
副组长：
王铁
成员单位：
市房产局、 建委、 规划局、 公安局、 行政执法局、
民政局、 各区政府。
领导小组办公室设在市房产局， 负责日常的组织协调。
各区政府也要成立相应的组织机构， 抓好具体的组织实施。
四、 职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程， 要坚持“条块结合、 区域负责” 的原则， 市领导小组全面负责此项工作的监督、 指导； 市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、 协调和监督、 检查； 各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施； 各相关部门按照职责分工， 密切配合各区政府实施整改工作。各单位、 各部门要明确分工， 落实责任， 相互配合， 加强检查验收， 切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门， 具体负责全市物业管理工作的指导、 监督， 并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作， 如：
物业管理立法、 前期物业管理招投标、 物业管理企业资质审查、 业主大会、 业主委员会组建、 物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、 规划局为开发、 建设单位的管理部门。
一是在进行住宅小区前期规划时， 要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施， 以方便后期的物业管理工作； 二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收， 不按规划建设的住宅小区， 不能予以验收，并限期整改； 三是对开发建设遗留问题， 要制定整改工作方案，积极组织整改， 达到合格标准。
市行政执法局、 公安局负责对物业管理行为的查处工作， 使物业管理活动更加规范， 促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体， 要针对目前物业管理工作存在的问题， 制定具体的整改工作方案， 积极配合市政府相关部门， 加大管理力度， 认真组织整改， 使问题得到及时有效的解决。
五、 实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作， 为确保完成本方案确定的工作内容， 今年要分三个阶段进行实施。
（一）
排查阶段（20xx 年 5 月 10 日至 5 月 31 日）
由市领导小组牵头， 建委、 规划、 房产、 公安、 行政执法等相关部门配合， 各区政府组织实施， 对开发建设遗留问题、 物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查， 并进行登记造册， 建立管理档案。
（二）
整改完善阶段（20xx 年 6 月 1 日至 10 月 31 日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析， 查找根源，制定相应的整改措施， 报市领导小组审查， 审查合格后， 方可按责任分工认真组织整改。
（三）
验收阶段（20xx 年 11 月 1 日至 11 月 15 日）
领导小组成员单位按照工作内容和标准， 集中时间， 认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核， 确保达标。
六、 保障措施
（一）
提高认识， 明确责任。
各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓， 实行“一把手” 负责制， 层层落实责任。
建立市、 区、 街道、 社区职责明确的责任体系和长效管理机制。
市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任， 切实把居民小区物业管理工作抓细、 抓实、 抓出成效。
（二）
密切配合， 抓好整改。
市政府相关部门和各区政府要上下联动， 密切配合， 针对物业管理存在的问题， 制定切实可行的整改措施， 认真抓好整改。
对整改不及时或不彻底的， 有关部门要按照相关规定进行查处， 确保全部达标。
（三）
加强宣传， 营造氛围。
要结合开展“贯彻《物业管理条例》， 整顿规范物业管理市场” 活动， 大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度， 使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务， 进一步增强参与意识和维权意识， 树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）
强化管理， 巩固成果。
市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分， 分工负责， 强化管理。特别是对存在问题进行整改后， 要进一步明确管理单位和管理责任， 避免类似问题的再次发生， 切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
二○○五年五月八日